Категорія: Блоги

Проблеми, що виникають навколо осідання житлового фонду спонукають мешканців будинків та надавачів послуг з водопостачання та водовідведення шукати «юридичну межу» у відповідальності між ними.

Як пише сайт «Комунальний Лоєр», у технічному обслуговуванні систем водовідведення та зливової каналізації точкою розподілу для каналізації вважається найближчий до будівлі оглядовий колодязь.

Водночас розмежуванням за точкою розподілу між внутрішніми та зовнішніми водопровідними мережами є муфтовий вентиль, який розміщений у місці приєднання до водопровідної мережі.

Водоканали, як виробники послуг з централізованого водопостачання та водовідведення обслуговують внутрішньоквартальну водопровідну мережу і частину водопровідного вводу до мережі водопостачання до муфтового вентилю у оглядовому колодязі, а після муфтового вентилю функція з обслуговування водопровідної мережі лежить «на плечах» управляючої компанії або ОСББ.

Найчастіше спори виникають у тій ділянці трубопроводу, яка знаходиться після муфтового вентилю і до ділянки трубопроводу в будинок.

За канонами Правил користування системи комунального водопостачання та водовідведення для надання послуг з обслуговування позабалансових частин водопроводу будинку має бути укладений договір між управляючою компанією (ОСББ) та водоканалом.

На практиці у багатьох будинках таких укладених договорів із водоканалами на обслуговування позабалансових частин водопроводу немає, і це дає судам право «робити знижку» у стягненні майнової шкоди з водоканалу, оскільки на переконання судової гілки влади, забезпеченість споживачів циркуляцією води повинно відбуватися у справній зовнішній та внутрішній водопровідній мережі.

Як приклад можна навести «свіже» рішення суду апеляційної інстанції (Постанова Центрального апеляційного господарського суду, справа № 904/160/19 від 26.07.2021).

Слід зазначити, що у таких справах судово-будівельна експертиза не дає відповіді на питання «до кого труба ближче», подібно, як не надає відповіді на такі питання:
1) яким чином переповненість вигрібної ями опадами впливає на замочування грунту біля будинку?;
2) як саме зсув грунту (за умов наявності схилів, складної рельєфної ділянки) впливає на осідання будинку або яка його роль?;
3) як встановити втрату стійкості фундаменту будинку?

Із сказаного випливає, що укладення договору на обслуговування позабалансових частин водопроводу у будинку знизить ризик отримати «знижки» від водоканалу у справах про відшкодування майнової шкоди.

Детальніше про це читайте у статті «Юридичні тонкощі внутрішньоквартальної водопровідної мережі»

В.І.Коновал

Співіснування комунальних квартир у багатоквартирному будинку, де утворено ОСББ ще та проблема.

Особливо ситуація стає гострою, що внаслідок несплати наймачами комунальної квартири плати за послугу з утримання будинку (послугу з управлінням), оскільки ОСББ доводиться фінансові втрати по будинку покривати за рахунок додаткових внесків.

Як пише сайт «Комунальний Лоєр», на пошук наймачів, які фактично у будинку не проживають ОСББ витрачає багато зусиль та коштів, тому й не дивно, що майнові вимоги по сплаті заборгованості ОСББ пред’являє саме територіальній громаді.

Проте, довести те, що очевидно власником комунальних квартир у ОСББ є територіальна громада в особі місцевої ради, не завжди просто, зважаючи на те, що інформація у Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно в частині пошуку по будинку чи квартири не містить відомості про її власника.

Навіть, якщо у архівних відділах пощастить знайти рішення місцевої ради про передачу в користування квартири під певне комунальне підприємство або профільному соціальному департаменту для обслуговування та управління, відповідачем громада в особі місцевої ради або в особі її структурного підрозділу не будуть.

І суть не тільки у складнощах, які пов’язані із пошуком документів, а у встановленні особи наймача (наймачів) «боргової квартири».

Будь-яка згадка про наймачів у документах ради автоматично виключить громаду з врегулювання питань, пов’язаних зі стягненням заборгованості.

Крім того, судова практика у відповідь на описану проблему зводиться до того, що потрібно ретельно шукати наймача, коли про нього вже нічого не знає місцева рада.

Детальніше про це читайте у статті «Борг громади – тягар для наймачів»

В.І. Коновал

Безгосподарські теплові мережі – одна із найважливіших проблем сучасних міст.

Особливо проблема безгосподарських теплових мереж чуттєва саме для міських рад та їх виконкомів міст районного значення. Інколи ситуація загострюється настільки, що між міською та обласною радами виникають конфлікти та затяжні протистояння.

Як пише «Комунальний Лоєр» логіка міської ради та її виконавчого комітету в частині передачі на баланс комунальних підприємств, установ, організацій теплової мережі полягає у тому, що, якщо зареєструвати теплову мережу як об’єкт нерухомого майна у власність міста неможливо з точки зору Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» № 1952-IV від 01.07.2004 року, то цілком виправдано закріпити за обслуговуванням або передати в оперативне управління безхазяйну ділянку теплової труби юридичній особі, яка має зареєстроване право користувача земельної ділянки (принцип, у кого на землі – того і морока).

Для більш впевненого «юридичного» забарвлення позиції місцевих рад супроводжуються наступними аргументами:
1. будівництво теплових мереж (йдеться про мережі у місті) забезпечувалося місцевими тепловими господарствами, їх структурними одиницями, колгоспами, радгоспами, кооперативами та громадськими організаціями. Звісно, що з часу будівництва згадки про мережі теоретично могли бути описані у статутах та установчих документах вищеперерахованих організацій, які надають «легітимні сподівання», що будівництво та передача теплової мережі була виконана з дотриманням духу та букви закону;
2. теплові мережі є складовою частиною будівлі та споруд (пропозиція розглядати теплову мережу та об’єкти, які є необхідними для її функціонування не як окремі матеріальні об’єкти, а як виключно комунікації до будинку).
Ці та багато інших міфів руйнуються одним документом.

Кабінет Міністрів України у 1991 році прийняв Постанову «Про розмежування державного майна України між загальнодержавною (республіканською) власністю і власністю адміністративно-територіальних одиниць (комунальною) власністю» № 311, якою затвердив перелік державного майна України, яке передається до власності адміністративно-територіальних одиниць (комунальної власності).

Даною Постановою стверджується, що розмежування майна між власністю районів, міст обласного підпорядкування та власністю інших адміністративно-територіальних одиниць провадиться виконкомами районних і міських Рад народних депутатів за участю виконкомів районних у містах, міських районного підпорядкування, селищних і сільських Рад народних депутатів.

Цією Постановою закріплено також положення про те, що власністю областей, є зокрема, теплове господарство, до якого зараховано: майновий комплекс підприємств та об`єкти виробничих об`єднань теплового господарства (підприємства теплових мереж, котельні, бойлерні тощо), ремонтно-будівельні, автотранспортні та інші підприємства й організації, що обслуговують або пов`язані з організацією виробничої діяльності підприємств теплового господарства.

Тобто, теплове господарство передано у комунальну власність областей.

Тому без погодження та без рішення обласних рад стосовно можливості передачі теплових мереж місту цілком ймовірно, що самостійні дії міських рад та виконавчих органів, у частині визначення балансоутримувача теплових мереж, будуть об’єктами судового контролю.

Детальніше про це читайте у статті «Як повернути теплову мережу від рейдерів?»

В.І.Коновал

Бувають випадки, коли підприємці звертаються до теплоенерго або теплокомуненерго, або і до суду, із вимогами здійснити перерахунок спожитого тепла по структурі одноставкового тарифу, вважаючи що у такий спосіб грошова величина коштів від перерахунку буде більше.

Але чи буде вигода від перерахунку спожитої теплової енергії у залежності від різних ставок на теплопостачання?

Це питання досліджував «Комунальний Лоєр».

Одноставкові тарифи – це вартість 1 Гкал у формі грошового виразу планових економічних витрат на виробництво, транспортування, постачання, який не ділиться на умовно-змінну або умовно-постійну частину його складових витрат.

Витрати на опалення при одноставковому форматі тарифу на теплопостачання компенсуються споживачами теплоенерго/теплокомуненерго протягом опалювального періоду.

Водночас двоставковий формат тарифу на відмінну від одноставкових тарифів мають вищезгаданий поділ на умовно-змінну та умовно-постійну частину витрат, а також компенсуються платою за спожите опалення та тепло, що характеризується сезонним характером виникнення.

Згадка про двоставковий тариф наявна у Постанові Кабінеті Міністрів України № 869 «Про забезпечення єдиного підходу до формування тарифів на комунальні послуги» від 01.06.2011 року, перезатверджена у новій редакції Постанови від 03 квітня 2019 року № 291, а також у 2-ох Постановах Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сфері енергетики та комунальних послуг № 417 від 18.02.2020 та № 416 того ж 18.02.2020.

Зміст та суть двоставкового тарифу є складною для сприйняття. Спробую пояснити простіше.

Собівартість виробництва, транспортування та постачання теплової енергії складається з:
1. вартості палива;
2. вартості виробництва теплової енергії;
3. вартості транспортування теплової енергії;
4. витрати з обслуговування обладнання;
5. вартість теплового навантаження у результаті приєднання до джерел теплової енергії.
Умовно-змінні витрати – це витрати у складі тарифу, які залежать від обсягів теплової енергії, яка була вироблена та надана певній групі споживачів.

Умовно-постійні витрати – це витрати у складі тарифу, які залежать від кількості та потужності обладнання, яке виробляє та транспортує теплову енергію.

До моменту введення двоставкого тарифу умовно-постійні витрати та умовно-змінні витрати розраховувалися окремо та додавалися, у результаті чого споживач одним платежем компенсував теплоенерго/теплокомуненерго дві частини витрат у складі однієї плати.

Іншим способом пояснення значення двоставкової моделі тарифу може бути те, що умовно-змінні витрати у ньому на спожиту теплову енергію охоплюють витрати на придбання палива, електроенергії та покупної теплової енергії, у той час як умовно-постійні витрати – це плата за приєднане теплове навантаження (виробництво, транспортування, постачання теплової енергії).

На простому прикладі:
1. сплата за показаннями приладами обліку – це плата за енергоносії;
2. плата за приєднане теплове навантаження – це абонплата.
Отже, незважаючи на формат тарифу на теплопостачання, плата споживачем вартості опалення має постійний та регулярний характер протягом року рівними частинами, за виключенням витрат на підготовку до опалювального періоду.

Детальніше про це читайте у статті «Двоставковий тариф на теплову енергію-вигода чи самообман?»

В.І.Коновал

З року в рік ловиш себе на думці, що проблему поводження із побутовими відходами органи влади та місцевого самоврядування вирішують тільки у площині «штрафів», оминаючи мороку з пошуком коштів та побудовою екологічних модулів з переробки сміття.

Як пише сайт «Комунальний Лоєр», притягти до адміністративної відповідальності громадян та юридичних осіб органам державної влади, органам місцевого самоврядування стає із кожним роком все легше.

Достатньо того, щоб комунальне підприємство «певний спецтранс» перевірило свою абонентську базу, а потім, викликавши до себе маніпулятивно за якусь дрібницю, складе протокол про правопорушення частини 1 статті 152 КУАП, доповнивши запис певним пунктом із Правил благоустрою території села, селища, міста.

За наслідком складення протоколу адміністративна комісія виконавчих комітетів певної ради виносить рішення (постанову) про накладення стягнення.

Виглядає дещо дивним, що суди відмовляють у позові «порушникам» про скасування постанови у справі про адміністративне правопорушення.

Юридичним фундаментом подібних рішень судів стали ті ж «підходи» уповноважених осіб при створенні «правової норми».

Приміром, формула «відсутність договору на поводження з побутовими відходами=порушення законодавства у сфері благоустрою=порушення законодавства про відходи та житлово-комунального господарства» пояснюється таким чином.

Статті 10, 12, 17, 20, 34 Закону України «Про благоустрій населених пунктів», частина 1 статті 25, cтатті 35-1 Закону України «Про відходи» зазначають про те, що правила благоустрою населеного пункту-це нормативний акт, яким передбачаються вимоги в облаштуванні території населеного пункту. Вони є обов’язковими до виконання та дотримання громадянами, підприємствами, установами, організаціями, незалежно від форми власності та підпорядкування.

Мотивувальна частина додатково також супроводжується із посиланням на статтю 25 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» та на Постанову Кабінету Міністрів України від 27.03.2019 № 318, якою затверджені Правила надання послуг з поводження побутовими відходами у новій редакції.

І все ж, якщо за Правилами благоустрою на підприємців, фізичних осіб, бюджетних установ, тощо покладений обов’язок підтримувати благоустрій шляхом забезпечення та виконання Правил самостійно або шляхом укладення договору із спеціалізованою організацією, то за відсутності такого договору перераховані особи вважатимуться порушниками Правил благоустрою.

При чому, суди не досліджують питання «чи є у пунктах Правил рядочки, які вказують, що за відсутності договору про поводження з побутовими відходами винних осіб притягують до адміністративної відповідальності», обмежуючись тим, що за не укладення договору, особа порушує пункт у якому описаний обов’язок, на свій вибір забезпечувати дотримання всіх вимог по благоустрою двома способами:
1. самостійно;
2. залучення на договірних засадах спеціалізовані організації у сфері вивозу побутових відходів.
Не менш важливий нюанс і в тому, що навіть, якщо орендар не має відповідного пункту у договорі, а власника об’єкта нерухомості ні комунальники, ані адміністративна комісія знайти не можуть, щоб скласти протокол та винести рішення (постанову) про адміністративне правопорушення, то цілком можливо, що крайнім буде орендар, адже притягуються до відповідальності всі без виключення громадяни та юридичні особи за порушення Правил благоустрою.

Про юридичну чистоту і мови бути не може.

Детальніше про це читайте у статті «Штраф за відсутність договору або свобода новим трендам»

В.І.Коновал

Про процес переходу управління багатоквартирними будинками від комунальних підприємств до «рук управителя» важко назвати «безболісним».

Звісно, що питання виникають навколо ціни послуги за квадратний метр, і особливо, коли йдеться про нібито таку «компенсацію» комунальникам за важкі часи надання послуг з утримання.

Іноді комунальники прагнуть реваншувати, взявши за зброю відоме всім «донарахування».

Як пише сайт «Комунальний Лоєр», джерело таких спорів, викликане тривалою дією у договорах економічно необгрунтованого тарифу на послугу з утримання будинків, тому зважаючи на те, що за Законом України «Про житлово-комунальні послуги» переукласти завершені у часі договори з утримання будинку стало неможливо, відтак окремі комунальні підприємства відчули «свободу» дій, зважаючи на відсутність державного регулювання вже неіснуючої послуги з утримання будинків.

З огляду на те, що до суми компенсації за зайві місяці обслуговування комунальному підприємству необхідно сплачувати податки та збори, зокрема і ПДВ, тому суми, які намагаються стягнути колишні комунальники є «космічними» для будинку або для ОСББ.

Здебільшого, комунальні підприємства, пред’являючи позов, мотивують їх тим, що:

1) у зобов’язальних правовідносинах мешканців будинку із комунальними підприємствами, а новоутворене ОСББ не є стороною у справі, оскільки правовідносини кожного власника квартири у багатоквартирному будинку є окремими зобов’язальними правовідносинами;
2) на даний час відсутній висновок Верховного Суду щодо питань застосування прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», згідно якого було б розтлумачено словосполучення «здійснити остаточне нарахування» плати за послуги відповідно до їх обсягів.

А як проводити нарахування у тих випадках, коли послуга з утримання надавалася у нетарифному регулюванні?

І де шукати ринкову складову послуги з утримання будинків у послузі управління?

Відповідь на це не дає навіть судова практика.

Тому актуальне питання залишається відкритим для обговорення, пропозицій та способів вирішення проблеми.

Детальніше про це читайте у статті «Донарахування за послугу з утримання будинків: ринок чи збиток?»

В.І.Коновал

Кожен потенційний правопорушник прагне уникнути відповідальності. Правопорушники законодавства у сфері поводження з відходами теж не стали винятками із цього ганебного правила.

Як пише сайт «Комунальний Лоєр», окрім популярних підходів, які на практиці використовуються для звільнення порушників від адміністративної відповідальності, типу твердження останніх про відсутність підпису у протоколі та без зазначення інспектором про це у акті, не здійснено інспектором відбору проб, опису географічних координат порушення без взаємозв’язку із місцем вчинення діянь тощо, порушники все частіше вдаються до «хитрих» методів боротьби з державними екологічними інспекторами.

Одним із таких способів є прагнення «оминути» застосування нормативного акту, який вказано державним інспектором в акті про порушення.

Для прикладу, не всі міські звалища твердих побутових відходів (далі – ТПВ), які створювалися у радянські часи і функціонують на сьогодні мають проект, інженерне забезпечення, устаткування, механізми, тому у зв’язку із цим не визнаються законодавством як «полігони».

Джерелом регулювання питань, які пов’язані з функціонуванням звалищ є Наказ Міністерства будівництва, архітектури і житлово-комунального господарства України від 10.01.2006 року за № 5 «Рекомендації з удосконалення експлуатації діючих полігонів та звалищ твердих побутових відходів».

Мета прийняття Рекомендацій пояснювалась Міністерством для удосконалення експлуатації звалищ твердих побутових відходів (ТПВ), незалежно від їх підпорядкованості, які не мають проектів, роботи на яких виконуються з порушенням технології захоронення ТПВ, а персонал не забезпечений необхідними санітарно- гігієнічними умовами.

Не дивлячись на те, що Наказ № 5 прийнятий під найменуванням «Рекомендації», він визнається судами як підзаконний нормативний акт.

Якщо уважно ознайомитись із Рекомендаціями, то можна помітити, що в тексті Наказу № 5 вживається словосполучення «полігон (звалище)», тобто Міністерство на час розробки даних Рекомендацій вважало, що між полігоном та звалищем можна «юридично поставити знак дорівнює» або ці слова є синонімами.

Однак судова практика розмежовує поняття «звалище» та «полігон». І цією «відмінністю» є той самий відсутній на звалищах проект, інженерне забезпечення устаткування, механізми.

Такі висновки суди роблять з огляду на застосування Наказу Міністерства з питань житлово-комунального господарства № 435 від 01.12.2010 «Правила експлуатації полігонів побутових відходів».

За положеннями цих Правил активні полігони або ті, які вводяться в експлуатацію повинні мати перелік документів, який мають, приміром, об’єкти будівництва, адже у Правилах наявне посилання на Постанову Кабінету Міністрів України № 461 від 13.04.2011 «Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів».

Проте, не зазначення державним екологічним інспектором у акті про порушення вказівки або на Правила експлуатації полігонів, або на Рекомендації, або зазначення Рекомендацій замість Правил, чи навпаки Правил замість Рекомендацій дають реальні шанси уникнути порушнику відповідальності.

Помилка у виборі нормативного акту коштує надто дорого. Немає різниці, у якому місці було виявлено порушення чи то на звалищі, чи то на полігоні твердих побутових відходів, порушення завжди буде «порушенням».

Детальніше про це читайте у статті «Як дрібниця впливає на звільнення від відповідальності?»

В.І.Коновал

Здавалося, що у спеку немає нічого кращого, аніж у своїй оселі мати «куточок прохолоди».

Пересічний споживач не замислюється над тим, що окрім фінансової можливості на придбання йому кондиціонера, останньому потрібно мати і «легітимну спроможність» на облаштування кондиціонера на фасаді будинку.

Як стверджує «Комунальний Лоєр», Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій, які затверджені Наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 № 76, норми якого безпосередньо не регулюють питання встановлення кондиціонерів на фасадах будинків, свого часу дали можливість місцевим радам розробити положення про порядок розміщення технічних елементів (пристроїв) на фасадах та зовнішніх частинах будинків.

Розміщення технічних елементів (пристроїв) на фасадах та зовнішніх частинах будинків відбувається після одержання дозволу.

Вищезазначені положення затверджуються органом місцевого самоврядування для уникнення спотворення зовнішнього вигляду або концепцій історичних ареалів у певних частинах міст.

Cлід зазначити, що «масового явища» такі положення по всій країні не набули, однак якщо уважно ознайомитись із місцевими правилами у сфері благоустрою, то цілком можливо знайти між абзацами, пунктами, підпунктами місцевих правил присвячений певний рядок регулюванню процесу встановленню кондиціонерів на фасадах будинків.

Інколи у рішеннях виконкомів, які колись унормовували дозвільні процедури по переобладнанню та переплануванню жилих приміщень, також можна знайти процедурний механізм одержання дозволу на встановлення кондиціонера.

Незважаючи на те, що прямого взаємозв’язку між повноваженнями органів місцевого самоврядування, виражених у Законі України «Про місцеве самоврядування в Україні» та порядком розміщення кондиціонерів на будинках немає, однак суди у цьому жодних проблем не бачать.

Загальна норма статті 30 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», яка абстрактно каже про право місцевого самоврядування вирішувати питання місцевого значення з питань житлово-комунального господарства ніяк не поєднується із повноваженнями регулювати питання встановлення кондиціонера.

Напевно, що логіка судового бачення проблеми порядків по встановленню кондиціонерів тяжіє до законодавства по благоустрою, яке значно підсилює Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій і цим, мабуть, пояснюється «судова поверховість» при аналізу протоколів складених на власників квартир у багатоквартирних будинків за порушення статті 150 Кодексу України про адміністративне правопорушення (відповідальність за порушення правил користування жилими приміщеннями, санітарного утримання місць загального користування, сходових кліток, ліфтів, під’їздів, придомових територій, порушення правил експлуатації жилих будинків, приміщень та інженерного обладнання).

Разом з тим, не беручи до уваги «легітимність» Положення про встановлення кондиціонерів, але водночас слідуючи їм, є реальна можливість бути звільненим від адміністративної відповідальності, адже Положення не є взірцем досконалості.

Наприклад, від уповноваженої особи виконкому до мешканця певної квартири будинку надійшла вимога демонтувати самовільно встановлений кондиціонер, то знявши той кондиціонер, можна залишити повислий на фасаді кронштейн, оскільки він не є складовою кондиціонера або його технічним елементом.

Отже, велике поле для маневрувань залишається.

Детальніше про це читайте у статті «Бюрократичні тонкощі встановлення кондиціонера на фасаді будинку».

В.І. Коновал

Кожен із нас чув або хоча б мав справу, яка пов’язана із підтоплення квартир або офісного приміщення.
Звісно, що ситуація неприємна ще й тим, що окрім прибирання та рахування втрат, потерпіла людина змушена доводити свою «потерпілість» у судах, вимагаючи за це стягнення збитків.

І на практиці ці справи далеко не із легких, оскільки існують способи, які дають можливість «винуватцю» уникнути відповідальності.

Як пише «Комунальний Лоєр», офісні приміщення, які здаються у найм приватним компаніям, часто мають справу з проблемою підтоплення, особливо коли йдеться про приміщення, які знаходяться у багатоквартирних будинках.

Вирішуючи спори орендодавців з орендарями, окреслились певні тенденції (способи) щодо уникнення для недобросовісних орендодавців юридичної відповідальності у вигляді відшкодування майнових втрат, завданих внаслідок підтоплення.

1. Відповідальний за підтоплення не орендодавець, а управитель разом з мешканцями квартир

Перша тенденція має успішне застосування у тому випадку, якщо орендодавець є власником нежитлового приміщення.
Незалежно від того, чи укладений орендодавцем договір з управляючою компанією відповідальність за підтоплення він розділятиме між мешканцями.

Звісно, що залучити до справи у якості співвідповідачів всіх власників квартир, у тих будинках, де не утворено ОСББ, суду не вдасться.

Така процесуальна дія для учасників справи малоймовірна і витратна, тому є всі шанси справу «затягнути та розвалити». Господарські суди таку схему апробували.

Якщо розглядати ситуацію під кутом «управитель-власник (орендар)», то відповідальності за підтоплення приміщення орендарю можна уникнути, якщо:
1) довести, що управитель не проводив своєчасно профілактичні огляди покрівлі (наприклад, відсутні записи у журналі, потребу у поточному ремонті управитель не порушував на зборах або у іншій спосіб її не згадував при формуванні кошторису);
2) управитель відповідальний за договором, тому мав реагувати на претензії (це той випадок, коли через значну кількість запланованих витрат на будинки витрати управителя були переспрямовані на інші потреби у будинку).

Цей спосіб не буде працювати, якщо власник приміщення виступав у ролі колишнього управителя або проблема розглядається під кутом «управитель-ОСББ».

Практика знає випадки, коли ОСББ уникало відповідальності у тому разі, якщо останнє вело «судову війну» із власником приміщення як колишнім його управителем у площині витребування технічної документації на будинок.

Чим ближча дата підтоплення приміщення до дати реєстрації ОСББ, тим шанси ОСББ не відшкодовувати витрати управителя на проведення ремонтних робіт значно збільшуються.

2. Замість укладення договору на відшкодування витрат на утримання будинку у договорі оренди прописують «функціонування системи забезпечення»

Виписування у договорі оренди окремим пунктом «функціонування системи забезпечення» має на меті юридично оминути дію Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, які затверджено Наказом Державним комітетом України з питань житлово-комунального господарства № 76 від 17.05.2005 (далі – Правила утримання жилих будинків).

Для прикладу, у договорі оренди під «системами забезпечення» сторони розуміють кондиціювання та вентиляцію, водопостачання та енергопостачання, cигналізацію.

Водночас «водовідведення» окремо у договорі оренди не виписувалося, а тому відповідальності за підтоплення і бути не може у орендодавця.

Хибність даного способу можна довести у тому випадку, якщо наголосити на тому, що до систем забезпечення відносяться усі системи, а їх перелік не є вичерпним.

3. Модернізація системи зливостоків належить до виду робіт, які використовуються у капітальних ремонтах

Іноді у актах залиття комісія робить запис, що потрібно провести «модернізацію системи зливостоків».

Якщо слідувати Правилам утримання жилих будинків, то роботи поточного ремонту може враховувати окремі із них, які класифікуються як капітальні ремонти (крім тих, які передбачають заміну та модернізацію конструктивних елементів будівлі).

Для того, щоб спростувати 3ій спосіб і не дати можливості уникнути відповідальності за підтоплення приміщення варто пам’ятати, що експлуатація будинку охоплює нагляд і контроль за системою водовідводу та очищення дахів від снігу.

Приміром, при огляді водовідвідних улаштувань варто проконтролювати:
-справність та чистоту жолобів;
-справність та чистоту водоприймальних лійок;
-місця сполучення із покрівлею;
-стан водовідвідних пристроїв після злив.

Тому Правилами утримання жилих будинків до дефектів відносять:
-скупчення бруду в настінних жолобах;
-утворення полоїв у жолобах, лійках і трубах;
-засмічення відкритих випусків.

Доведеться пояснювати суду та іншим учасникам судового процесу, що модернізацію системи зливостоків будинок не так потребує, аніж постійного контролю за чистотою та справністю жолобів, водопровідних лійок.

Детальніше про це читайте у статті «3 способи уникнути відповідальності за підтоплення приміщення»

В.І.Коновал

Відома всім аксіома: «Все починається з малого». Торкається вона і конкуренції, яку прагнуть побудувати цивілізовані країни світу, зокрема і наша держава. При чому, конкуренція починається не із великих ринків, а, приміром, зі звичайного будинку.

Ні для кого не є секретом, що інтернет-провайдери борються за розширення споживчої мережі та прагнуть отримати право на розміщення обладнання у будинку.

І досягають поставленої мети інтернет-провайдери будь-якою ціною та будь-яким способом.

Як пише сайт «Комунальний Лоєр», хід та результати комерційних спорів між провайдерами, а також наслідки оскарження дій та бездіяльності Антимонопольного Комітету України та його територіальних органів дозволили висвітлили існування хронічної проблеми, яка, на жаль, до цього часу залишилася поза увагою судів.

Здебільшого новозбудовані багатоквартирні будинки належать до груп будинків певного забудовника.

Щоб відрізнити будинки за стилем, вартістю, рівнем комфорту вони мають родове найменування, яке супроводжується додаванням до найменування перших двох перших літер «ЖК» (житловий комплекс).

Водночас сам забудовник, як юридична особа, може не один раз протягом своєї діяльності реорганізуватися, перетворитися та увійти до групи інших компаній.

Ймовірно, що після введення певної із секцій житлового комплексу у експлуатацію (йдеться про окремий багатоквартирний будинок) непроданий актив може також відчужуватися іншій компанії, що не дивно, якщо із групи багатоквартирних будинків (житлового комплексу) кожна із компаній-партнерів забудовника або його кредиторів стануть власниками.

Тобто, під одним ЖК із шести будинків цілком можуть функціонувати 3 або 4 компанії.

І кожний із власників розподільної мережі багатоквартирного будинку юридично спроможний посилатися на відсутності у нього технічного доступу на приєднання кабельної каналізації електрозв’язку інтернет-провайдеру, а аналога або іншого сприятливого механізму, який би він застосував до заявника, щоб приєднати його кабельну каналізацію до розподільної мережі будинку у нього немає.

Таким чином, «власники розподільних мереж окремих багатоквартирних будинків» перебувають не у полі зору Антимонопольного Комітету України, а доводити окремо, що є змова або відбувається «паперовий футбол» вкрай складно та нереально.

Слід зазначити, що за інших обставин єдиний власник секцій (колишній забудовник) житлового комплексу використати подібні «аргументи» перед контролюючим органом не зміг би, оскільки технічну можливість відразу знайшли на вільних секціях житлового комплексу.

Вирішити дану проблему допомогло введення у законодавство терміну «міжбудинкова розподільна мережа».

Закон України «Про доступ до об’єктів будівництва, транспорту, електроенергетики» від 07.02.2017 № 1834-VIII та Правила надання доступу до інфраструктури будинкової розподільчої мережі, які затверджені Постановою Кабінету Міністрів України від 18.07.2018 № 611 не визначають такого поняття, обмежуючись виключно «будинковою розподільною мережею».

Іншою практичною проблемою є помилкове застосування змісту «інфраструктури будинкової розподільної мережі» та «інфраструктури кабельної каналізації».

Незважаючи на те, що це різні поняття, які тісно між собою пов’язані в одному нормативному документі, іноді це буває юридичним механізмом для відмови провайдерам у доступі до будинкової мережі через «неправильне розуміння позивачем запиту на приєднання».

Детальніше про це читайте у статті «Міжбудинкова розподільна мережа і де її шукати?»

В.І.Коновал